Cedolare secca, nuovo sì della Cassazione per l’inquilino impresa

La cedolare secca deve essere applicata sugli affitti di case anche quando l’inquilino è un’impresa che stipula i contratti per le necessità abitative dei propri dipendenti. Nonostante il messaggio già emerso lo scorso anno con la sentenza 12395/2024, ora la Cassazione ha confermato questa posizione con le sentenze 12076 e 12079/2025. Il regime di tassazione flat non può essere negato nemmeno quando la parte locataria è un operatore economico con partita IVA, purché il contratto venga stipulato per soddisfare il bisogno abitativo di un dipendente.

La linea rigida delle Entrate

Inizialmente, l’Agenzia delle Entrate ha mantenuto una posizione rigida di chiusura, anche dopo la pronuncia della Cassazione di un anno fa. Un interpello della Direzione Regionale Toscana e una risposta del Ministero dell’Economia (datata 26 marzo) a un’interrogazione della commissione Finanze della Camera avevano chiarito che non bastava una sola apertura da parte della Cassazione.

In particolare, l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto opportuno attendere la formazione di un indirizzo consolidato, per garantire la tutela del gettito erariale. Questo perché, come sottolineato dall’amministrazione fiscale, è in corso un contenzioso sulla cedolare secca in caso di inquilini imprese, con diverse Corti di giustizia tributaria che stanno arrivando a conclusioni contrastanti, alcune delle quali allineate alla posizione dell’Agenzia delle Entrate, contraria alla sentenza della Cassazione.

Le sentenze della Cassazione sulla cedolare secca

Tuttavia, la sentenza della Cassazione dello scorso anno non è più un’eccezione. Le due vicende recentemente portate all’attenzione della Corte presentano lo stesso tema comune: nella sentenza 12076 si tratta di un contratto di affitto a una fondazione per l’abitazione del suo presidente, mentre nella sentenza 12079 è una società che affitta per l’abitazione del proprio amministratore. In entrambe le situazioni, la Cassazione ha confermato che «il locatore era comunque legittimato ad applicare il regime della cedolare secca».

Secondo la Cassazione, non è possibile trarre argomenti contrari dall’articolo 3, comma 6-bis, del Dlgs 23/2011, che ha introdotto la cedolare secca sugli affitti, il quale consente l’opzione per il regime anche per le unità immobiliari abitative locate a cooperative edilizie o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari o messe a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone. Il comma 6-bis, infatti, non esclude che un locatore possa esercitare l’opzione per la cedolare secca anche in un contratto di locazione ad uso abitativo stipulato con un imprenditore o professionista, nell’ambito dell’attività dell’impresa.

Inoltre, la stessa disposizione regola la possibilità di optare per la cedolare secca non in base al tipo di contratto originale (che potrebbe anche non essere una locazione ad uso abitativo), ma per il contratto di sublocazione, che deve essere ad uso abitativo, con rinuncia all’aggiornamento Istat, a favore di studenti universitari e con messa a disposizione dell’immobile da parte dei Comuni.